境界の明示

境界を明示できない物件があります。困ったものです。田舎で相続絡みで、そこには住んでいないという物件では、確定測量をしようにしても隣地の人がハンコを押してくれなきゃできないのです。教科書的には、確定測量をするようにって言っていますが、それも少子化で田舎の土地はどうなるのか?!大変疑問です。将来、境界問題で問題をおこしたくないというのは誰でもそうなんですが、どうしたものでしょうか。

消費税の違い

ある物件の仲介を頼まれて価格の違いに驚いています。業者には建物には消費税がかかるのですが、一般個人にはかかりません。

物件がリーズナブルで私どもでその物件を購入して、再販しようと考えたら、計算上、建物に関して消費税の価格差が大きくのしかかってきました。

というのも、個人から個人に売買される場合、消費税がかからないのですが、不動産業者から個人に売買される場合消費税がかかるのです。

どういうことかと言いますと、個人間の場合、建物の消費税分お安いのです。まあ、業者にとって仕入れの建物価格はブラックボックスにしますが、それでも建物が新しいものに関しては価格が0っていうことはないのじゃないかな。

消費税が値上がると価格差もきつくなるというわけです…。

物件価格

物件の価格は土地価格+建物価格です。一般的に古くなったら建物価格の比率は小さくなるものです。マンションですと立て直しが多数の権利者の調整で難しいので、立て直しができるところは稀でしょう。建物価格が上がるのは、一般的に建物を建てるときの単価が上がっているときです。

宣伝等のマーケティング費用は物件を買ったときに消費されるので、一般に建物が古ければ広告費等のマーケティング費用も少なくて済みます。

土地は、国によって権利が決まっていますし、建物とかと違って古くならないのです。物件をすでに買った人も、物件をこれから買う人も土地の価格は消費されないけど、建物価格は消費されることを知っておかないとならなりません。

繰り返しますが、物件の価格は土地価格+建物価格です。土地と建物の違いが不動産価格のポイントだと思います。

リバースモーゲージ

不動産の購入するための資金調達をって考えることは、自然と思ってました。しかし、ある年齢を超えると住宅購入にお金を貸してくれるところがなくなります。要は、高齢化のリスクに伴い「危険」と見られていることなんだと自覚しないといけませんよね。

状況のせいか、このところ土地神話について聞きません。しかし、ある意味、神話は生きているのです。リバースモーゲージとは平たく言えばお金を貸すので、それに見合った、担保を付けてくださいってことで、価値を持っている不動産中心に、見積もってきます。お金の貸し手は、土地を担保にお金を出すってことです。いくらまで出せるのかは、土地の担保価値がいくらになるかにもよりますし、何%の金利で貸すのかが非常に大事です。この市場まだ貸し手が少ないので、貸し手が強気のマーケットですが一般的にお金を貸す側って石橋をたたいて貸し出すので担保価値は低く、貸出金利も高く設定されるのです。しかし、年を取っても金融取引ができるってある意味幸せなことですね。

リバースモーゲージって、返却されるとき、すなわち売却されるとことを考えて、建物より不動産に価値を見出しています。この点、マンションはその分長く住めば不利と言われています。